Congratulazioni a Javier Sotomayor, fotografo del mese PFRE di novembre 2023! Il tema di questo mese era "Aperto". Javier Sotomayor - Voce n. 879 Dave Koch - Voce n. 877 Peter Wingfield - Voce n. 874 Ecco cosa ha da dire Javier: Ciao Prima di tutto vorrei ...
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Chris in NJ chiede:
Mi è stato chiesto di fare una manciata di proprietà in affitto per le vacanze. Non so se questi dovrebbero avere un prezzo diverso rispetto a una casa in vendita. Presumo che il costo dovrebbe essere più alto poiché le foto verranno utilizzate più a lungo. Ma fai pagare il doppio? Triplicare? Non sono veramente sicuro. Qualche consiglio?
La mia ipotesi è che la maggior parte di i fotografi immobiliari che scattano foto di proprietà in affitto addebitano lo stesso costo per le riprese in affitto di case in vendita e spazzare via completamente le differenze di licenza. Ecco alcune cose a cui pensare:
Quali sono le altre esperienze con i noleggi di riprese? Quanti fanno regolarmente pagare di più per le foto noleggiate e le concedono in licenza in modo diverso?
Inizia raddoppiando le tue tariffe e guarda come va.
Ho offerto uno sconto sul volume a una società locale di affitti per le vacanze, il che è stato un ottimo accordo. La maggior parte di questi vengono girati in bassa stagione, un riempitivo perfetto durante i mesi lenti. E bonus queste unità sono sempre pulite e pronte per le foto. Il cliente mi fornisce un codice di accesso in modo che possa adattarsi al mio programma e sono dentro e fuori in un attimo. Sebbene apprezzi l'argomento a favore di prezzi più elevati a causa di problemi di copyright e utilizzo, c'è un forte vantaggio nel trattare bene gli agenti di noleggio.
Un altro ostacolo è che i venditori nazionali/internazionali di case vacanza offrono gratuitamente al cliente foto create professionalmente. Quindi, usano la loro leva nel mercato locale per dettare il tasso che pagheranno a persone come noi. Nonostante ciò, ho trovato la tariffa accettabile considerando la quantità limitata di lavoro che richiedono. Di solito sono molto particolari su come crei i tuoi file nella fotocamera, ma non è richiesto alcun post-elaborazione poiché sembrano preferire farlo internamente per ottenere un aspetto coerente nel loro sito. Non ci ho pensato molto, ma mi chiedo se questo stia influenzando il mercato in quanto riguarda i proprietari di case che decidono di commercializzare le loro proprietà in modo indipendente.
Sono un agente immobiliare (e un fotografo immobiliare), quindi le persone dovrebbero essere consapevoli del fatto che l'agente in genere riceve una commissione di 1/2 mese di affitto per un noleggio, quindi una proprietà in affitto a $ 1500/mese darà all'agente di quotazione 1/2 (a meno che l'agente non abbia sia l'elenco che il lato di vendita - solo il 15-20% delle volte in genere) o $ 750 che l'agente deve dividere con la propria agenzia in modo da ottenere $ 375 in meno di spese (guida alle proiezioni, pubblicità, eccetera.). Quando un agente vende una casa, la commissione è di circa 5-10 volte tale importo o più (a seconda del prezzo di vendita della proprietà e della percentuale di commissione). Quindi gli agenti non vogliono spendere molto per la fotografia con gli affitti. Di solito addebito lo stesso importo di un annuncio normale. Questo stesso agente/cliente avrà molto probabilmente molti più annunci in vendita che in affitto e tu desideri fornire un prezzo ragionevole per fare le foto a noleggio, quindi sarai scelto come fotografo per le proprietà "in vendita" in cui il volume è molto maggiore.
Fotografo immobili in affitto per diverse società di gestione immobiliare e li addebito meno di altri servizi fotografici. Ci sono diverse ragioni per questo.
In primo luogo, il loro margine di profitto è molto più piccolo rispetto alla vendita di una proprietà. Anche se può essere vero che in un periodo di molti anni potrebbe avvicinarsi a una commissione di vendita, non vi è alcuna garanzia che gestiranno effettivamente la proprietà così a lungo. È noto che i proprietari di proprietà cambiano società o vendono la proprietà.
Molti sostengono che useranno le foto più e più volte. Anche se a volte è vero, ho anche scoperto che molti posti affittano per anni allo stesso inquilino. Inoltre, le aziende mi hanno fatto ripetere le riprese delle proprietà per una serie di motivi (due ragioni comuni sono la vernice vuota rispetto a quella occupata e quella fresca). Inoltre, personalmente non mi dispiace se li usano "più e più volte". Mi tengono occupato, mi piace il lavoro e riconosco che potrei facilmente pagare me stesso senza un lavoro. Potrebbero fare schizzi a matita e affittare ancora la maggior parte dei posti, ma la maggior parte riconosce che le foto non sono tanto per gli inquilini quanto per i nuovi clienti che cercano qualcuno che gestisca la loro proprietà. Detto questo, hanno riconosciuto di ritenere che le foto professionali li aiutino a chiedere più affitto per i loro clienti e ad attirare inquilini migliori. Quindi è davvero vincere/vincere.
Mentre alcuni luoghi sono grandi e richiedono del tempo, molti sono molto piccoli e possono essere fatti rapidamente. Scelgo di caricare lo stesso indipendentemente dalle riprese.
Le società di gestione della proprietà hanno agenti immobiliari che lavorano per loro... fotografare i loro affitti porta a fotografare anche le loro case in vendita. Anche gli agenti che lasciano le società di PM hanno continuato a usarmi per il loro lavoro immobiliare.
Mi tengono occupato tutto l'anno. Anche se c'è un calo in inverno per loro, è molto meno drammatico di altri lavori immobiliari. Ciò è almeno in parte dovuto al fatto che acquisiscono sempre nuovi clienti con proprietà da elencare.
Qualcosa a cui pensare con i prezzi degli appartamenti multifamiliari, facevo alcune foto a 360 gradi per una società di media e mi hanno fatto scattare 50 foto e 7 panorami. La società di media ha addebitato agli appartamenti $ 2,500. Non sono sicuro di quale fosse la licenza da parte loro, ma questo ti dà un'idea.
Fotografare la proprietà per le vacanze è una parte significativa della mia attività. Normalmente addebito agli agenti immobiliari la metà dell'importo che addebito per una proprietà per le vacanze, ma normalmente mi ci vogliono tre ore per girare. Le immagini che stai fornendo non solo verranno utilizzate per molto più tempo, ma probabilmente su più piattaforme.
Sebbene le proprietà siano "pronte per essere fotografate", non hanno appartenenza personale, quindi non riordinare le cucine e i bagni, hanno bisogno di vestirsi. Le immagini vengono utilizzate non per vendere la casa ma una "vacanza da sogno", quindi è necessario impostare la scena. La mia macchina è piena di oggetti di scena, dai tovaglioli alle bottiglie di vino.
Come Tracey, la maggior parte delle mie fotografie sono affitti per le vacanze. Circa il 20% è RE e il resto è noleggio cabine. Il mio prezzo base per una ripresa è di $ 350 USD (1-2 proprietà BR inferiori a 1300 SF). Le proprietà più grandi sono valutate in base al numero di camere da letto e allo spazio abitativo aggiuntivo. La mia tariffa per i clienti RE è di $ 100 in meno rispetto ai clienti VR e ricevono 30 immagini (MLS dà loro un aumento dei risultati di ricerca se hanno almeno 30 immagini pubblicate). Fornisco ai clienti VR 30-45 immagini (a seconda delle dimensioni della struttura) che coprono interni, esterni, viste e riprese di giardini come piscine comunitarie o segnaletica all'ingresso del resort. Catturo anche primi piani di accesso senza chiavi, sistema di sicurezza, pannelli dei termostati, telecomandi e opere d'arte o architetture personalizzate, se richiesto. Una ripresa tipica è di 2-2.5 ore per una proprietà più piccola, ma una casa più grande può durare 3-5 ore. Di recente ho fatto un 8BR (che purtroppo è bruciato due mesi dopo negli incendi di Gatlinburg) ed è stata una ripresa di 6 ore.
Come menzionato da Tracey, le case vacanze sono generalmente in buono stato al tuo arrivo e richiedono un minimo disordine. Tuttavia, la messa in scena e la preparazione sono molto importanti poiché queste immagini verranno utilizzate per almeno 2 anni per scopi di marketing, quindi le gonne del letto, le fodere, i cuscini, le tende, le corde, ecc. richiedono attenzione.
Fornisco una licenza a vita e non trasferibile ai miei clienti per l'uso digitale o cartaceo. Autorizzo anche loro a utilizzare le foto per vendere la proprietà, ma potrebbero non vendere le immagini ai nuovi proprietari. L'ho fatto fare a un cliente una volta, quindi ho risolto il mio contratto per renderlo più chiaro. Se ho bisogno di tornare per una nuova ripresa in futuro, la tariffa base è di $ 100 per un massimo di 5 immagini. I clienti VR sono in realtà buoni clienti abituali, poiché chiederanno scatti a colori autunnali della vista o nuove immagini di cucine o ponti ristrutturati. Molti acquistano anche più proprietà lungo la strada, quindi ho molti clienti con cui lavoro ogni 12-24 mesi.
Gli affitti mensili saranno probabilmente inferiori a un SFH e avranno anche meno immagini a seconda del mercato e del prezzo di locazione. Per un complesso, il PM o il proprietario vorranno probabilmente utilizzare le immagini per diversi anni ogni volta che la planimetria fotografata viene affittata. Tendo a scartare quei lavori se non vogliono troppe immagini e mi permetteranno di programmarle per riempire uno spazio vuoto quando sarò nel quartiere. Se vogliono un servizio immediato nei loro orari, addebito di più per foto rispetto a un SFH.
Ho fatto solo un paio di affitti per le vacanze ed entrambi sono stati lavori di un'intera giornata per catturare l'affitto e l'area locale. Ho addebitato tra 2.5 e 3 volte la mia tariffa normale per l'elenco delle fotografie e ho dedicato più tempo a ciascuna immagine rispetto a un elenco RE standard. La mia licenza era solo per la pubblicità del noleggio e le foto dell'area solo per essere utilizzate insieme ai noleggi che ho fotografato. Il prezzo del noleggio può essere una buona guida per formulare il prezzo e il livello di servizio necessario. Se la proprietà affitta per $ 200 a notte in stagione, chiedere $ 600- $ 1200 non è fuori linea e potrebbe anche essere basso. Potrebbero anche esserci dei lavori extra per scattare immagini della zona in bassa stagione in modo che la proprietà possa essere commercializzata meglio anche in quei periodi. Vuoi sempre rimanere in contatto con i clienti in modo da sapere se hanno fatto lavori di ristrutturazione o ristrutturazione e avranno bisogno di foto aggiornate. Ho consegnato all'incirca lo stesso numero di immagini che avrei su un elenco con la differenza che circa la metà erano dell'area locale (20-25). Il marketing è molto diverso da quello per una vendita. Non è necessario creare immagini di bagni secondari, lavanderia, armadi, ecc. Una stanza di fango in un comprensorio sciistico con asciuga scarponi è un punto di marketing più grande di una dispensa walk-in.
NON fotografo MAI sistemi di sicurezza, casseforti o stanze antipanico. Non voglio la responsabilità ed è una cattiva idea pubblicare quelle foto online. Se il proprietario o il PM vogliono creare un manuale di istruzioni, lascia che siano loro stessi a scattare le immagini. A volte elimino i pannelli di allarme dall'elenco delle foto, soprattutto se sono abbastanza grandi nella cornice da determinare il modello/la marca dell'allarme.
Ken, apprezzo molto la tua preoccupazione per non aver scattato immagini dei pannelli del sistema di sicurezza. I proprietari di VR non li pubblicano online. Questi sono strettamente per uso interno quando mettono insieme PDF di informazioni sugli ospiti. Molti proprietari apprezzano avere foto di buona qualità dei loro telecomandi, pannelli del termostato, ingresso senza chiave sulla porta, ecc. Sono anche il proprietario di una casa vacanza con 5 proprietà e poter mostrare agli ospiti cosa aspettarsi è un ottimo strumento. Non sparo questi oggetti a meno che il proprietario non li richieda. I miei clienti che affittano dal proprietario sono quelli che di solito vogliono questi scatti, non quelli che si elencano con un manager.
Ho dimenticato di menzionare prima... è meglio fornire almeno 24 immagini ai clienti. I principali siti di elenchi come HomeAway e VRBO incoraggiano i proprietari di VR a pubblicare il numero massimo di immagini sul proprio sistema (24) e danno loro una spinta nel loro algoritmo di ricerca per avere un numero massimo di foto.
Nel Regno Unito il più delle volte le stesse società effettuano sia le vendite che gli affitti e addebito lo stesso importo per ciascuno. Non ho mai sentito di nessuno nel mio mercato che addebita di più per gli affitti, anche se posso vedere l'argomento per addebitare di più. Anche se in teoria gli agenti fanno più uso delle foto per gli affitti, in pratica mi capita di girare più e più volte gli affitti, in quanto il padrone di casa sostituisce i mobili, o fa tinteggiare l'alloggio, o decide di affittarlo come arredato anziché non arredato ecc. .