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Poiché gli agenti immobiliari non vengono pagati fino alla chiusura di una vendita, l'opzione di pagamento differito continua a presentarsi. Keith ha recentemente chiesto quanto segue:
Ho letto molti post sui modelli di business... paga in anticipo, paga alla chiusura, prezzi, ecc. Nessuna delle paga alla chiusura sembra davvero indirizzare una combinazione: paga un po' quando scatto... resto quando chiude. C'erano post sui prezzi premium ma niente sul pagamento di entrambi. Proporrei $ 50 o 75 in anticipo + $ 200 - 300 alla chiusura. Fornendo il mio adeguato compenso. Ricevo ancora "qualcosa" in anticipo per pagare parte delle spese. Il pagamento alla chiusura è lo stesso della garanzia della casa: paga una piccola quota di iscrizione... quando la casa vende, una commissione di $ 300 esce dai proventi e il nuovo proprietario ha una politica di garanzia di 18 mesi con terze parti. Pensieri su questo?
Ho discusso il pagamento differito qui diverse volte e la stragrande maggioranza ritiene che sia una cattiva idea. Non credo che il pagamento parziale in anticipo cambi nulla di questo approccio. Ecco alcuni punti che dovresti considerare:
- Gli agenti di successo hanno entrate sufficienti per pagare in anticipo i loro costi di marketing. A lungo termine, i fotografi stanno meglio lavorando per agenti di successo che pagano in anticipo.
- Qualsiasi fotografo che fa questo tipo di accordo di pagamento di chiusura dovrebbe ottenere il contratto in bianco e nero e persino avere il pagamento elencato nei documenti di chiusura, quindi la tua quota deve essere pagata legalmente e automaticamente. Il problema è che il fotografo non comunica con l'ufficiale dell'Escrow che prepara i documenti di chiusura. Deve essere lasciato all'agente di quotazione.
- Gli agenti di quotazione tipici chiudono molto meno del 100% delle proprietà che elencano, quindi il pagamento alla chiusura dell'accordo è estremamente rischioso per il fotografo.
- Fare questo genere di cose significa che devi prendere tempo, per tenere traccia della vendita della casa. Non qualcosa su cui la maggior parte dei fotografi vuole dedicare il proprio tempo.
Questo tipo di accordo rischioso e molto più lavoro del necessario. A lungo termine dubito che valga la pena il lavoro extra che richiede. Il
i fotografi scattano il prezzo è piccolo nello schema generale di vendita di un immobile. Non è irragionevole aspettarsi di essere pagati in anticipo.
Qualcuno ha avuto un'esperienza positiva nel differire le commissioni per il servizio fotografico in questo modo?
La mia domanda sarebbe... chi se altri fornitori lo fanno? Se questo rischio è ciò che devi correre per ottenere un cliente... allora non è il cliente con cui vuoi lavorare. Perché, perché quel cliente sa che non chiudono abbastanza proprietà per avere successo.
Se qualche povera suola deve farlo per iniziare, allora lo farei io....NO Non lo farei mai
Non ha senso farlo.
Potrebbe non avere senso per gli affari per tutti là fuori. Faccio una combinazione di due metodi diversi. Ho una tariffa standard che gli agenti possono pagare in anticipo per l'inserzione di foto che gli agenti possono pagare al momento dello scatto, e gli affari sono presi in considerazione.
Offro anche agli agenti la fatturazione NET 60 per un ricarico del 40% rispetto alla mia tariffa standard. Hanno la possibilità di vendere la casa e mettere il mio assegno sul loro esborso, o se le cose vanno male, mi pagano quanto dovuto. Prendo un po' più di rischio, ma allo stesso tempo guadagno di più per lo stesso servizio. Faccio fatture a prescindere e consento a un CRM basato su fattura di gestire agenti fastidiosi nel pagare se superano i 60 giorni. Tutti gli agenti firmano con me un accordo che mi autorizza a presentare fatture scadute al proprio intermediario per essere sborsate da eventuali chiusure in corso che hanno.
Nei 5 anni in cui ho girato immobili (4 dei quali ho usato questo metodo), ho avuto due agenti che hanno lasciato la faccia della Terra e ho dovuto cancellare meno di $ 500 di crediti inesigibili. Secondo me, il rischio vale i soldi aggiuntivi due mesi dopo. Finora, ho circa il 70% che paga immediatamente dopo aver girato e il 30% che preferirebbe differire il pagamento.
La mia pratica commerciale non funzionerà per tutti e non mi aspetto che funzioni.
Il motivo contro il numero 4 è per me il più convincente per non adottare il modello Pay-At-Close. Non riesco proprio a pianificare il tempo per controllare ogni annuncio per vedere se è stato chiuso. C'è anche la difficoltà di scoprire quando ha chiuso e i fondi sono stati liberati.
Gli agenti possono perdere un annuncio o un venditore può riconsiderare la vendita di una proprietà. Un venditore potrebbe insistere su un prezzo richiesto molto al di sopra del mercato. Un fattore su cui potrei non avere buone informazioni. Alcuni quartieri della zona sono un po' più costosi di altri, anche se le case in ciascuno sono abbastanza equamente abbinate per dimensioni e finiture.
Potrei essere persuaso a correre qualche rischio per una percentuale della vendita se sono fiducioso nella motivazione dell'agente e conosco il broker o ho delle buone referenze. Per il lavoro quotidiano, mi sento molto più a mio agio nel riscuotere la mia quota in anticipo e non dovermi preoccupare dopo.
Ci ho pensato un bel po' nel corso degli anni. Tenere traccia di queste chiusure è un po' un problema per la maggior parte dei fotografi. In qualità di broker io stesso, potrei impostare una notifica quando una proprietà viene segnalata come venduta. Ma a quel punto la proprietà è già chiusa, quindi assicurarsi che il fotografo sia pagato alla chiusura è ancora un problema. Ho fatto la ricerca e la maggior parte degli agenti chiude circa 1/3 delle loro inserzioni. Ciò richiederebbe un tasso tre volte superiore a quello normale per raggiungere il pareggio, se potessi essere pagato per tutto quello che chiude.
Di recente un agente mi ha offerto di pagare il doppio quando la casa ha chiuso. Era una così buona amica che ho deciso di girare la casa gratuitamente, senza mai aspettarmi di essere pagato. Proprio l'altro giorno mi ha portato un assegno per il doppio della tariffa normale. Non lo farei per nessun altro.
Ho una discreta (ma ancora piccola) quantità di inserzioni in cui i venditori cambiano agente/broker prima che si verifichi la vendita effettiva. Questo può anche darmi un reddito aggiuntivo dalle commissioni di ri-licenza addebitate al nuovo intermediario che rileva la quotazione. Non riuscivo a immaginare come sarebbe andata la conversazione con l'agente che ha perso la quotazione, contratto o meno.
Penso che sia una cattiva idea. Chiediti se sei un fotografo o un prestatore? Se le persone vedono il valore dei tuoi servizi, li pagheranno. Basta dare il miglior servizio possibile.
Sei un fotografo, non una banca e non hai un interesse finanziario nella transazione: stai fornendo servizi professionali e dovresti essere pagato tempestivamente.
Se un agente ha bisogno di tempo per pagare, perché non accettare semplicemente le carte di credito? Per una piccola percentuale non devi inseguire i tuoi soldi: lascia che Visa o MasterCard lo facciano.
Se un agente insiste per rimandare il pagamento fino alla chiusura, penso che dovresti chiederti perché vogliono il tuo aiuto finanziario. Mi vengono in mente solo 2 ragioni -
O non hanno abbastanza soldi (o credito) per pagare un importo relativamente piccolo o ti stanno semplicemente schiacciando come parte di come fanno normalmente gli affari. Entrambi i motivi li rendono un cliente indesiderabile a lungo termine.
Nessun denaro significa che non hanno successo e non dovrebbero essere un agente: alla fine proveranno qualcos'altro per guadagnarsi da vivere. Se sono solo il tipo di uomo d'affari che deve sempre ottenere un affare migliore, allora non apprezzano davvero i tuoi servizi e quando un altro fotografo offre loro una tariffa migliore, perderai comunque l'attività.
All'inizio, ho fatto questo accordo con un agente. 6 anni dopo, deve ancora oltre $ 1000. A quel tempo, ho notato che ha chiuso diverse proprietà senza pagarmi. Quando l'ho chiamato per questo, ha detto che altri conti erano più urgenti. Ovviamente non lo faccio più. La vera domanda è: riscuoti la tua quota prima che il cliente riceva le sue foto, o fattura e vai in modalità di riscossione per coloro che ritengono che "dovuto immediatamente al ricevimento" significhi 60 netti. Sento che è meno questione di soldi e altro ancora sulla seccatura e sull'energia negativa che accompagna questa parte del business. Per me, questo è ancora solo un numero minimo di clienti...
Sono incuriosito dalla pratica di Jason di net 60 con un costo. Non è legato alla chiusura e offre agli agenti un'opzione compensando al contempo il problema del flusso di cassa.
Buona fortuna a tutti.
John
Questa strategia sembra essere qualcosa per ingraziare il fotografo con il cliente motivato dall'eccitazione e dall'ingenuità del principiante.
È l'equivalente di sparare a un prezzo super basso. Alla fine sarai tu a rimanere a corto di soldi.
Chiedi all'agente immobiliare come lo fanno gli altri fornitori. Riscaldamento e Aria Condizionata? Idraulici? Tuttofare autorizzato per le riparazioni? Manutenzione del prato? Servizio Piscina? Posso garantirti che alcuni di quelli li riderebbero dalla faccia della terra se anche solo suggerissero l'idea. Alcuni addirittura addebitano due volte: valutazione iniziale e un paio di giorni dopo quando tornano per la riparazione. Pagamento richiesto al momento del servizio. Altri, come il servizio in piscina, possono avere un contratto mensile per il servizio ricorrente alla proprietà, ma nessuno differisce in tutto o in parte fino alla chiusura. Anche l'acquirente paga l'ispettore di casa alla data del sopralluogo nonostante la chiusura sia imminente. Se non si tratta di un affare in contanti, possono succedere molte cose... come un fallimento finanziario o una valutazione sfavorevole che influisce negativamente sull'affare. Troppo rischio.
1. Una grande percentuale di inserzioni NON si chiude.
2. I venditori cambiano gli agenti immobiliari alla fine del loro contratto iniziale con l'agente immobiliare.
3. Il venditore ritira la casa dal mercato: potrebbe semplicemente testare il mercato a un prezzo di listino elevato.
4. Il monitoraggio delle chiusure richiede tempo e dolore.
5. Per ottenere fondi alla chiusura, il broker ipotecario o gli agenti di chiusura DEVONO avere una fattura per i tuoi servizi e deve essere approvata dall'agente immobiliare. Oh, e non perderti nel miscuglio della carta.
6. Poiché il prestito è così difficile, la chiusura può richiedere 3-4 MESE, DOPO che un acquirente ha firmato un contratto di acquisto. Casa in vendita - 90-120 giorni, chiusura 90-120 giorni. Cioè da 6 a 8 MESI che aspetti per i tuoi soldi. Se ricevi l'assegno dal broker di chiusura. Potrebbero essere necessari altri 30-90 giorni prima che l'agente immobiliare ti paghi dai suoi fondi. SE LA CASA VENDE O NON ESCI DAL MERCATO! ORA hai aspettato 9 mesi interi per i tuoi soldi. Anche le società di servizi pubblici ti avranno tagliato l'acqua e l'elettricità per allora e il tuo padrone di casa ti avrà cacciato fuori!
7. Agente immobiliare il mio ritardo nel pagarti dalla commissione se non hanno già speso i soldi e alcuni veri morti assumono un fotografo diverso perché sono una dozzina da dieci centesimi!
MIGLIORE POLITICA - Nessun biglietto, NESSUN bucato. PAY to PLAY, i biglietti d'ingresso si pagano per entrare nello spettacolo, non per uscire. Prova a dire al negozio di alimentari che pagherai per la spesa DOPO aver tirato lo sciacquone!
Chiunque abbia anche solo pensato di andare avanti con il gioco "paghiamo alla chiusura", ha bisogno di un esame della testa!!
Ci sono molte persone a cui non piace questo approccio e molte che fanno affermazioni false su questo metodo. Cercherò di fornire un contrappunto all'argomento e dissipare alcune delle false affermazioni.
Falsa dichiarazione "Non funziona" Dato che utilizziamo il metodo di chiusura del conto da oltre 10 anni, fotografi più proprietà di tutti tranne pochi altri fotografi qui, abbiamo centinaia di clienti e guadagni solo attraverso la fotografia immobiliare, Posso dire con assoluta certezza che può funzionare.
Falsa dichiarazione "Non vuoi lavorare per qualcuno che dovrebbe pagare alla chiusura." Davvero - tutti lei paga in contanti per tutto?? Nessuno usa carte di credito, store credit o 90 giorni come contanti? In molte aree il settore immobiliare è ciclico. Tutto si fa d'estate e pochissimo d'inverno. Quando la corsa alla primavera ha colpito, i soldi possono essere stretti anche per i buoni agenti. L'offerta di credito consente all'agente di avere più case fucilate e ci consente di guadagnare di più.
Falsa dichiarazione "I professionisti non ritardano il pagamento" Il mio medico mi manda una fattura, il mio dentista mi manda una fattura, i progetti di costruzione ricevono il pagamento finale al termine dei lavori, lo stesso con gli idraulici e HVAC. La fatturazione per il servizio non è rara.
Falsa dichiarazione "E' l'equivalente di girare a un prezzo bassissimo. Alla fine sarai tu a rimanere a corto di soldi". Non in base alla mia ultima dichiarazione dei redditi.
Perché potresti prendere in considerazione l'utilizzo di questo metodo.
Per l'esatta ragione per cui molte aziende offrono 90 giorni come contanti o hanno carte di credito in negozio. Induce le persone ad acquistare più prodotti di quanto farebbero normalmente. Anche quando sei in un ambiente competitivo, ti dà un vantaggio sulla concorrenza. Aiuta anche a diversificare le tue entrate. Certo è fantastico avere un agente di grande successo come cliente, ma cosa succede quando quel cliente va in pensione, si prende una vacanza o va semplicemente in crisi. Questo metodo ti consente di portare quegli agenti che vendono 1 o 2 case al mese o meno. Sì, ne servono di più per guadagnare gli stessi soldi, ma la quantità di lavoro è la stessa. Tutto ciò che è diverso è il nome sull'assegno.
Quando non farlo
Non farlo se sei alla disperata ricerca di affari. Devi essere in una posizione in cui il tuo prodotto è richiesto e perdere i tuoi servizi non è nel migliore interesse dell'agente. Se sei nuovo nel business e il tuo cliente può andarsene senza ripercussioni, allora alcuni lo faranno.
Non farlo se sei così preoccupato di essere pagato che un singolo errore ti terrà sveglio la notte. Se sei così nervoso, potresti pensare a un lavoro con uno stipendio fisso e non gestire un'impresa. I clienti che sbagliano sui pagamenti si verificano, assicurati che la perdita dei tuoi servizi abbia un impatto molto maggiore rispetto al pagamento di te. Quindi trascorri il tuo tempo a fare soldi e meno tempo a preoccuparti.
Alla fine questa è una tattica di marketing e niente di più. Per coloro che lo fanno bene, può portare grandi ricompense. Per quelli che lo fanno male, non funziona.
Quando l'agente immobiliare dice che vogliono pagare una chiusura,
Ecco la procedura che devi seguire:
Incontra l'agente immobiliare a casa.
Allunga la mano, stringi la mano e saluta e saluta i proprietari di casa.
Posiziona la custodia della fotocamera sul pavimento.
Allunga la mano con la fattura consegnandola all'agente immobiliare.
Chiedi: "Preferisci pagare con assegno o carta di credito?"
Se pagano, vai a lavorare.
Se le scuse iniziano a uscire dalla loro bocca, non discutere, implorare o chiedere di nuovo, prendi solo la tua roba e inizia a camminare verso la tua macchina.
Quando chiedono "dove stai andando?"
Rispondi semplicemente: "Aspettare nella mia macchina mentre vai a prendere l'assegno, (carta di credito, ecc.)"
Quando arrivi alla tua auto, prendi uno dei tuoi "Moduli di politica di pagamento" (di cui dovrebbero già avere una copia) e consegnalo all'agente immobiliare, non dire nulla.
Accadrà una delle tre cose:
un. estrarranno un libretto degli assegni o una carta di credito. (di solito una carta di credito)
b. Ti chiameranno SOB.
c. Andranno dal cliente e diranno loro che c'è stato un disaccordo sulla politica, ti hanno licenziato e dovranno assumere un altro fotografo.
Di quanto sopra, l'elemento A accadrà 9 volte su 10.
Se si verifica l'elemento B o C, datti una pacca sulla spalla per non aver passato le ore successive a fare qualcosa per cui non saresti stato pagato.
Puoi perdere un cliente in questo modo? In realtà, non ne hai mai avuto uno, quindi niente l'ha avuto, niente perso.
Questo potrebbe essere un approccio DIFFICILE, ma credetemi, sono stato un appaltatore di ristrutturazione per oltre 20 anni e i contratti arrivavano fino a $ 500,000. La mia polizza era DIFFICILE e quando in rarissime occasioni ho perso denaro, puoi scommettere che era un pagamento minimo e molto inferiore a qualsiasi pagamento anticipato mensile programmato.
@ Neal -- Non penso che tu stia comprendendo il modello di business di cui si sta discutendo (o altrimenti no). "Pagamento alla chiusura" come viene proposto qui dovrebbe in realtà essere chiamato "Pagamento SE chiusura" perché la premessa è che se l'inserzione non viene venduta, il fotografo non verrà pagato (o perderà la parte non pagata anteriore, se presente).
Quindi confrontare questo con le carte di credito (che accettano molti fotografi RE), la fatturazione netta di 30 (che è una pratica piuttosto standard) o "90 giorni come contanti" (che suona come un'idea terribile, per me) è inutile, perché non sono proprio paragonabili.
@ Richard -- Se qualcuno si comportasse in questo modo con i miei clienti, sono sicuro che la risposta più comune sarebbe sia "B" che "C", perché fa sembrare il venditore un idiota arrogante e insicuro. Ci sono sicuramente persone che lo sopporteranno, e sono contento che tu le abbia trovate... ma non sono persone che sceglierei di frequentare. È standard in quasi tutte le professioni fatturare beni e servizi... e gli uomini d'affari responsabili pagano le bollette. Almeno, i miei clienti sì. Perché non dovrebbero?
@Scott - Ho capito che era a pagamento se venduto, ma avrei dovuto formulare meglio il mio commento. Per uno, ho dimenticato la premessa di base che è necessario stabilire un prezzo in modo da compensare quelle proprietà che non vendono e hanno una forte politica di riutilizzo delle foto. Poiché trattiamo un gran numero di agenti, abbiamo il vantaggio di consentire alle foto di seguire l'elenco. A ogni agente viene addebitata una tassa di registrazione/utilizzo/sede di $ 20 e l'agente che alla fine vende la proprietà paga il conto. Ciò aumenta significativamente la percentuale di vendita e la commissione di seduta aggiuntiva aiuta a compensare coloro che non vendono.
@Neal...non so da che medico vai, ma ognuno dei 3 vado a richiedere il co-pagamento alla visita (due al check-in, l'altro in partenza). Allo stesso modo, quando la moglie è stata ricoverata dal pronto soccorso, mentre il degente ha una franchigia di $ 0 (ottima politica) quella sera ha dovuto pagare la franchigia di $ 150 del pronto soccorso. Simile con le procedure ambulatoriali/chirurgiche diurne, la colonscopia ecc., con franchigia anticipata. Allo stesso modo, mentre scrivo questo, sono seduto a casa ad aspettare il ragazzo dell'AC tra le 1:6 e le 79:XNUMX - un pomeriggio soffiato, ma almeno piove. Saranno $ XNUMX per la visita a domicilio, più tutto ciò che è necessario per risolvere il problema, pagato prima che se ne vada. Lo scozzese era ricco "Pagato alla chiusura" è in realtà "Pagato se chiude" a meno che tu non abbia affrontato specificamente questo problema, il che aggiunge solo danno alla beffa poiché ora stanno pagando senza speranza di vendere poiché l'accordo è fallito.
Ho avuto solo una richiesta di agente immobiliare ed è stata una conversazione facile perché no. La mia polizza - I nuovi clienti pagano all'istante, i clienti consolidati fatturerò 30 giorni netti e su alcune proprietà di preclusione hanno bisogno del conto in modo tempestivo da inoltrare al gestore della proprietà della banca per il rimborso. Molti clienti affermati insistono nel pagare al momento delle riprese e io invio loro una fattura, $ 0 dovuti, per i loro record. Anche se non accetto le carte di credito, una coppia che preferisce pagare con le carte di credito usa il mio conto PayPal in quanto può provenire dal loro assegno o dalla carta di credito. Meglio ancora, la relazione è tale che indicano un trasferimento di denaro a un amico e non mi viene addebitata una commissione di servizio.
Essendo io stesso un agente di grande successo, quello che sto per suggerire non funzionerebbe su di me personalmente: e se offrissi questo agli agenti ma costasse 2 volte tanto. Alla fine della giornata, gli affari riguardano il flusso di cassa e dopo che la tua macchina è in funzione potresti essere in grado di caricare questi poveri shmucks 2 volte tanto e poi anche di più dopo una certa data. Cioè, se vuoi essere una banca invece che un fotografo. Niente di sbagliato in questo. Le banche fanno una strage e questi agenti pagano importi pazzeschi di interessi per anticipi di commissioni e così via, quindi c'è un profitto da fare qui. I poveri della nostra società pagano di più per tutto. È quello che è. Certamente non lo farei come mezzo per fare affari se non sei già un fotografo di successo. Il mio suggerimento è un'altra faccenda del tutto. Se la tua attività non è forte, non puoi essere anche una banca.
L'UNICO modo in cui accetterei il pagamento in base alla vendita o meno dell'elenco è se il denaro fosse messo in un conto di deposito a garanzia. Se la casa vende, è d'accordo che ottieni i soldi. Se l'elenco è andato a un altro agente, il tuo cliente riceve i soldi. Naturalmente, l'importo sarebbe 2x o 3x la tua tariffa abituale. Forse anche di più se gli agenti hanno solo una percentuale di successo del 33%.
Adoro la mentalità squadrata di alcuni fotografi. Avete tutti bisogno di imparare a fare affari..